2026 청약 당첨 후 중도금·잔금 대출 — 비율·한도·자금계획
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청약에 당첨되면 분양가의 계약금(최대 20%)은 직접, 중도금(최대 60%)은 집단대출, 잔금은 입주 때 주택담보대출로 내는 게 기본 구조예요.
2026년 11월 기준 서울 등 규제지역은 잔금대출 LTV 40%, 시세 15억원 이하 주택 최대 6억원이라 분양가의 절반 넘게 직접 마련해야 할 수 있어요.
HF 보증 최대 5억원(지방 3억원)
DSR 40%(은행권), 6개월 내 전입
주택가격·소득 기준 맞으면 가능
청약 당첨 후 중도금·잔금 대출 구조: 비율과 내는 시기
분양대금을 언제, 얼마나 받을지는 「주택공급에 관한 규칙」 제60조에 상한이 있어요. 실제 비율은 단지 입주자모집공고에 적혀 있습니다.
| 구분 | 상한 | 내는 시기 |
|---|---|---|
| 계약금 | 분양가 20% (청약금 포함) | 계약할 때 |
| 중도금 | 60% (계약금 10% 이하면 70%) | 공정 50% 전후로 나눠서 |
| 잔금 | 나머지 | 사용검사 이후(입주 때) |
출처: 주택공급에 관한 규칙 제60조제2항·제4항(2026-11-10 확인)
중도금은 공정 기준 시점 앞뒤로 각 2회 이상 나눠 받아요. 첫 중도금은 계약 후 1개월이 지나야 하고, 기준 시점 전에는 중도금의 절반을 넘게 받을 수 없습니다.
중도금 집단대출 조건과 한도
중도금은 보통 시공사·시행사가 정한 은행에서 집단대출로 받아요. 이때 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 섭니다.
| 항목 | HF 중도금보증 기준 |
|---|---|
| 대상자 | 분양대금 10% 이상 낸 수분양자 |
| 주택 가격 | 12억원 이하 |
| 보증 한도 | 5억원 (수도권·광역시·세종 외 3억원) |
| 이용 건수 | HF·HUG 합쳐 세대당 2건 (투기지역 등 1건) |
출처: 한국주택금융공사 중도금보증 상품소개(2026-11-10 확인). 보증 한도는 LTV 한도·남은 분양대금 중 적은 금액과 비교. 보증료 집단 연 0.05~0.20%.
중도금 대출의 규제는 잔금대출보다 느슨해요.
- DSR 미적용: 소득 대비 원리금 심사를 받지 않아요.
- 6억원 한도 미적용: 수도권·규제지역 주담대 한도는 잔금대출로 바뀔 때 적용됩니다.
- LTV는 적용: 보증 한도 계산에 지역별 LTV(규제지역 40%)가 들어가요.
2026년 하반기 바뀐 점 8.13 금융 종합대책으로 신축 단지의 중도금·잔금 집단대출은 은행별 가계대출 총량목표에서 따로 관리돼요. 연말 총량 때문에 집단대출이 막히는 일을 줄이려는 조치입니다.
2026년 잔금대출 규제: LTV·DSR·한도 기준표
입주 때 중도금 대출은 잔금대출(주택담보대출)로 바뀌어요. 이때부터 일반 주담대 규제를 그대로 받습니다.
| 구분 | 규제지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|
| LTV (무주택) | 40% | 70% |
| LTV (생애최초) | 70% | 수도권 70%·그 외 80% |
| 최대 한도 | 시세 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억 | 수도권만 동일 한도 |
| DSR (은행권) | 40% | 40% |
출처: 금융위원회 6.27·10.15 대책(2025), 2026.6.30. 보도참고, 8.13 금융 종합대책(2026). 다주택자는 수도권 주택 구입 시 LTV 0%.
꼭 알아둘 세 가지가 있어요.
- 시세는 대출 신청일 기준이에요. 분양가가 아니라 한국부동산원·KB 시세 등으로 봅니다. 입주 때 시세가 15억원을 넘으면 한도가 4억원으로 줄어요.
- 공고일 경과규정: 규제 시행 전에 입주자모집공고가 난 단지는 종전 규정을 적용할 수 있어요. 중도금을 증액 없이 잔금대출로 바꾸면 중도금 취급 시점 LTV를 쓸 수 있습니다.
- 6개월 내 전입: 수도권·규제지역에서 주택구입 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.
잔금 대출로 디딤돌·신생아 특례·보금자리론 쓰는 조건
조건만 맞으면 은행 잔금대출보다 금리가 낮은 정책대출로 잔금을 낼 수 있어요.
| 항목 | 디딤돌 | 신생아 특례 | 보금자리론 |
|---|---|---|---|
| 주택 가격 | 5억 (신혼·2자녀 6억) | 9억 | 6억 |
| 연소득 | 6천만 (생애최초 7천만) | 1.3억 (맞벌이 2억) | 7천만 (신혼 8.5천만) |
| 최대 한도 | 2억 (생애최초 2.4억) | 4억 | 3.6억 (생애최초 4.2억) |
| 금리 | 연 2.85~4.15% | 연 1.8~4.5% | 연 4.90~5.20% |
출처: 주택도시기금 디딤돌·신생아 특례 상품안내, 한국주택금융공사 보금자리론(2026-11-10 확인). 보금자리론 금리는 2026.8.13. 금융위 자료 기준. 디딤돌·신생아 특례는 순자산 5.11억원 이하, 전용 85㎡ 이하.
- 디딤돌·신생아 특례: 소유권이전등기 전에 신청하고, 등기 뒤라면 3개월 안에 해야 해요. 대출 합계(디딤돌+중도금 대출 등)는 분양가를 넘을 수 없어요. 자세한 기준은 디딤돌대출 조건과 신생아 특례대출 조건에 정리했어요.
- 보금자리론: 분양계약서상 금액이나 시세 중 하나라도 6억원을 넘으면 안 돼요. 등기일로부터 3개월 안에 신청하거나, 잔금대출을 먼저 받은 뒤 상환용도로 갈아탈 수 있습니다.
중도금·잔금 자금계획 사례 계산
아래는 담보 시세가 분양가와 같고, DSR 심사를 통과한다고 가정한 계산이에요.
사례 1: 서울 분양가 8억원, 무주택 부부
| 단계 | 금액 | 마련 방법 |
|---|---|---|
| 계약금 10% | 8,000만원 | 자기자금 |
| 중도금 60% | 4억 8,000만원 | 대출 3억 2,000만원 + 자기자금 1억 6,000만원 |
| 잔금 30% | 2억 4,000만원 | 자기자금 |
중도금 대출 = 8억원 × LTV 40% = 3억 2,000만원(HF 보증 한도 5억원 이내). 입주 때 잔금대출 3억 2,000만원(6억원 한도 이내)으로 중도금 대출을 갚는 구조.
자기자금은 총 4억 8,000만원이 필요해요. 같은 집을 생애최초로 사면 잔금대출 LTV가 70%라 8억 × 70% = 5억 6,000만원까지 가능해요. 그러면 자기자금은 2억 4,000만원으로 줄어듭니다.
사례 2: 시세 15억원과 15억 1,000만원의 차이
- 시세 15억원: 15억 × 40% = 6억원 → 한도 6억원 그대로
- 시세 15억 1,000만원: 15.1억 × 40% = 6억 400만원이지만 한도 4억원
시세가 1,000만원 오르면 대출은 2억원 줄어요. 입주 때 시세가 15억원 근처라면 이 차이를 자금계획에 넣어야 합니다.
사례 3: 지방 비규제 분양가 4억원, 신생아 특례 가구
생애최초 + 비수도권·비규제라 LTV 80%가 적용돼요. 4억 × 80% = 3억 2,000만원으로 한도 4억원 안이에요. 자기자금은 8,000만원이면 됩니다(DTI 60% 이내일 때).
이럴 때 잔금대출이 안 나와요
① 입주 때 시세가 15억원을 넘었어요 수도권·규제지역은 시세 15억원 초과 4억원, 25억원 초과 2억원으로 한도가 줄어요. 분양가가 아니라 신청일 시세로 봅니다.
② 중도금 땐 괜찮았는데 DSR 40%를 넘어요 중도금은 DSR을 안 봤지만 잔금대출은 봐요. 신용대출·자동차 할부가 있으면 한도가 크게 줄 수 있습니다.
③ 집이 이미 있어요 다주택자는 수도권 주택 구입 시 LTV 0%예요. 기존 집을 파는 조건(처분조건부)이면 6개월 안에 처분해야 하고, 중도금 대출은 새 집 소유권이전등기일부터 셉니다.
④ 전세를 놓고 잔금을 치르려 해요 수도권·규제지역 주택구입 주담대는 6개월 안에 전입해야 해요. 세입자를 들이면 이 조건을 못 지킵니다.
⑤ 정책대출 기준을 넘었어요 분양가가 디딤돌 5억원, 보금자리론 6억원을 넘거나 소득 기준을 넘으면 은행 잔금대출만 가능해요.
잔금이 모자랄 때 대처 순서
- 분양 사무소에 집단 잔금대출 은행 확인: 협약 은행 목록과 예상 한도를 먼저 받아 두세요.
- 정책대출·장래소득 확인: 신생아 특례 등 대상인지 보고, 청년이라면 DSR 장래소득 인정 여부를 은행에 물어보세요(2026.8.31.부터 은행 고지 의무).
- 연체료 조건 확인: 잔금이 늦어지면 공급계약서의 연체료가 붙어요. 납부 기한과 요율을 계약서에서 확인하세요.
무순위로 당첨됐다면 계약까지 기간이 짧아요. 자격과 일정은 무순위 청약 조건에서 확인하세요.
청약 당첨 후 자금계획 체크리스트
- 공고문의 계약금·중도금·잔금 비율과 날짜를 확인했나
- 단지가 규제지역인지, 공고일이 규제 시행 전인지 봤나
- 중도금 대출 = 분양가 × 지역 LTV로 자납 중도금을 계산했나
- 입주 때 예상 시세가 15억원·25억원 경계 근처인가
- 잔금대출 DSR 40% 안에 들어오는가
- 디딤돌·신생아 특례·보금자리론 대상인지 따져 봤나
- 수도권·규제지역이면 6개월 안에 전입할 수 있나
이 글은 2026년 11월 10일 기준 금융위원회 보도자료와 주택도시기금·한국주택금융공사 상품안내를 바탕으로 정리했습니다. 실제 한도와 승인 여부는 은행·보증기관 심사로 정해지며, 대출 상품 가입을 권유하는 글이 아니에요.
자주 묻는 질문
중도금 대출도 DSR을 보나요?
아니요. 금융위원회 FAQ에 따르면 중도금·이주비 대출은 DSR이 적용되지 않습니다. 다만 입주 때 잔금대출로 바뀌면 DSR 심사를 받고, 중도금 대출을 쓰는 동안 다른 대출을 새로 받으면 중도금 원리금도 DSR 계산에 들어가요.
중도금 대출을 잔금대출로 바꿀 때 한도가 줄 수 있나요?
줄 수 있습니다. 수도권·규제지역 주택구입 주담대 6억원 한도는 중도금에는 없지만 잔금대출로 전환할 때 적용돼요. 시세가 15억원을 넘으면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원으로 줄어듭니다. 대출 증액 없이 전환하면 중도금 취급 시점의 LTV를 적용할 수 있어요.
분양 잔금을 디딤돌대출로 낼 수 있나요?
주택 평가액 5억원(신혼·2자녀 6억원) 이하, 전용 85㎡ 이하 등 조건을 맞추면 소유권이전등기 전에 신청할 수 있어요. 다만 2024년 12월부터 수도권 아파트는 미등기 상태 잔금(후취담보) 디딤돌대출이 제한됐으니 취급은행에 먼저 확인하세요. 신생아 특례대출은 이 제한에서 빠집니다.
보금자리론으로 분양 잔금을 갚을 수 있나요?
분양가 등이 6억원 이하면 가능해요. 구입용도는 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 안에 신청해야 하고, 잔금을 먼저 다른 주택담보대출로 낸 뒤 상환용도로 갈아탈 수도 있습니다.
규제지역이 된 뒤 입주하면 잔금대출 LTV가 40%로 줄어드나요?
규제 시행 전에 입주자모집공고가 난 단지는 종전 규정을 적용할 수 있어요. 금융위원회는 10.15 대책과 2026년 6월 추가 지정 때 모두 이런 경과규정을 두었습니다. 다만 공고 후 분양권을 산(전매) 경우는 강화된 규정이 적용돼요.
수도권 아파트 잔금대출을 받으면 꼭 들어가 살아야 하나요?
네. 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다(2025.6.28. 시행). 보금자리론도 수도권·규제지역은 대출 실행 후 6개월 안에 전입 서류를 내야 해요.